Печать

Як придбати нерухомість за кордоном

Юридичні тонкості придбання нерухомості за кордоном 

У Чехії придбати нерухомість можна тільки на юридичну особу, причому, процедура створення фірми досить проста. Іноземець одержує річну бізнес-візу, а після - двічі посвідка на проживання строком на 2 роки. Через цей час уже можна подавати документи на ПМЖ. Таким чином, через п'ять років власник стає повноправним членом шенгенского простору.

 

До речі, в Італії й в Англії, щоб одержати ВНЖ, теж недостатньо просто володіти нерухомістю, потрібно організувати ще й реальний бізнес.

 

У Словаччині, як і в Чехії, купувати нерухомість можна тільки на юридичну особу. Засновником фірми може бути іноземець, а от керуючим спочатку повинен бути словак, поки засновник не одержить бізнес-візу (ВНЖ) (близько 5 місяців). При ліквідації фірми, до речі, нерухомість прийде продати.

 

У Словенії, хоча покупка квадратних метрів дозволена фізичним особам, але росіянам надійніше й простіше здобувати їх на юрид. особу. Так само, як і в Словаччині, засновниками можуть бути іноземці, а директором - громадянин країни. Причому, фірма повинна бути діючої й платити податки. Купуючи в Словенії апартаменти, розраховувати на швидке одержання громадянства цієї країни, завдяки наявності власних 'квадратних метрів', не можна: на це піде десять років, причому, все це час необхідно тут прожити. Одержати словенське громадянство через два роки можна, уклавши шлюб із громадянином країни.

 

У Болгарії купити нерухоме майно фізична особа може без обмежень. Однак болгарське законодавство не дозволяє іноземцям бути повноправними власниками землі (як і в Росії, до речі). Нерезидент має право володіти апартаментами, офісом або будинком, але не землею, на якому всі ці будівлі розташовані. Удома купується або на юридичну особу (для цього потрібно відкрити фірму, засновником якої є іноземець, що купує будинок), або здобувається без землі й при неможливості або небажанні створювати в Болгарії фірму, рогулі ділянку залишається у власності будівельної компанії.

 

Здобуваючи нерухомість у Болгарії, треба пам'ятати, що володіння житловим об'єктом тут, не дає права іноземцеві постійно жити в цій країні або працювати. Іноземний громадянин може використовувати свої апартаменти тільки для відпочинку, одержуючи туристичну візу типу З (дворазову), що дозволяє перебувати на болгарській землі 90 днів Протягом року дозволяється двічі оформити такі візи. Якщо ж нерухомість куплена на юридичну особу, це дозволяє людині одержати річну бізнес-візу із правом перебування в Болгарії до 180 днів. А якщо іноземець планує перебувати на болгарському березі довше, те прийде займатися справою: створювати робочі місця для болгарських громадян з оплатою страхових і соціальних зборів - тільки так можна одержати болгарського посвідка на проживання.

 

Взагалі, Болгарія - країна, що уважно відслідковує діяльність нерезидентів, а тому ВНЖ строком на один рік може бути продовжений тільки в тому випадку, якщо іноземець жив у Болгарії більше 180 днів протягом року. І тільки після постійного продовження ВНЖ протягом 8-10 років іноземець має право одержати болгарське громадянство. Або необхідно вкласти в економіку цієї країни 500 тисяч євро. Причому, їх дозволено витратити на особисті цілі: купити будинок, яхту та ін.

 

До речі, подібна ситуація й на Маврикії - одному з казкових островів Індійського океану. Щоб одержати право постійного проживання тут, іноземець зобов'язаний купити тут будинок вартістю не менш півмільйона євро.

 

 Швейцарія - країна, де іноземним громадянам купити нерухомість дуже й дуже складно. Швейцарцям як сусідів потрібні тільки благонадійні й заможні громадяни. Напевно, тому росіян серед покупців усього 10% від усього числа приобретающих нерухомість у цій країні іноземців. Та й місцеві влади більше ліберальні із громадянами країн ЄС і абсолютно немає - з вихідцями зі СРСР. У Швейцарії діє закон lex Friedrich, що забороняє іноземним громадянам, що не мають посвідка на проживання, купувати нерухомість. Крім того, у кожному з 23 кантонів країни, діє своя конституція, податкове законодавство й правила володіння нерухомістю: у деяких містах іноземцям дозволено лише орендувати 'квадратні метри'.

Іноземці, які живуть за кордоном, можуть купити житло в туристичних зонах Швейцарії або промислові будинки для виробництва. Тим, хто мають ВНЖ категорії В, дозволено здобувати для особистих цілей об'єкти площею не більше 3000 кв.м, а от власники ВНЖ категорії З (треба прожити в країні 5-10 років і показати себе надійним і добропорядним громадянином) одержують 'зелене світло' на будь-яку нерухомість у Швейцарії й приватному підприємництві.

 

У зв'язку з усіма цими складностями, росіянам доводиться реєструвати у Швейцарії фірми, брати на роботу не менш трьох місцевих жителів, і завдяки цьому одержувати право перебування в країні. Проте, покупка нерухомості у Швейцарії не дає права іноземцям перебувати в цій країні більше шести місяців у році (по 90 днів за одну поїздку).

 

Щоб придбати квартиру в Австрії, взагалі, необхідно прожити в країні три роки!

 

Обмеження діють і для тих, хто хоче купити володіння в Австралії. Іноземці в Австралії можуть здобувати тільки 'первинне' житло: квартири, таун-хаусы тільки в новобудовах і лише перед або під час їхнього будівництва й до моменту їхнього заселення. Стати власником вторинного житла іноземному громадянинові практично неможливо. Правом володіти 'вторичкой' володіють лише іноземці, що тимчасово проживають в Австралії більше 12 місяців. Здавати в оренду таке житло не можна, а після закінчення візи або по припиненні проживання в Австралії його необхідно негайно продати. Вторинне житло можуть купити іноземні компанії для своїх співробітників, які будуть проживати в країні більше року.

 

'Щоб придбати тут житло будь-якому іноземцеві буде потрібно одержати попередній дозвіл (Попереднє Схвалення) Австралійського Керівництва Іноземної Інвестиційної Наглядацької Ради ще до моменту висновку контракту. Цей документ не знадобиться лише тим, хто є іноземним чоловіком (жінкою) громадянина Австралії й хоче придбати нерухомість для подальшої здачі в оренду; австралійським громадянином, що проживає за кордоном, або іноземцем, що має дозвіл на тимчасове проживання, 'візу спеціальної категорії', а також громадянином Нової Зеландії. Якщо майбутній домовласник не одержав попереднього дозволу перед підписанням контракту, то це може викликати не тільки скасування контракту й повернення власності, але й фінансові збитки. Крім того, незаконослухняного набувача можуть оштрафувати або навіть заарештувати. До речі, коли іноземець звертається із заявою про дозвіл, вона зобов'язаний указати адреса власності, що хоче придбати'.

 

Країни, які СПРОСТИЛИ... В Іспанії складності із придбанням житла майже не виникають. Єдине, що треба врахувати: в Іспанії для висновку угоди купівлі-продажу необхідна згода чоловіки(а) власника нерухомості, інакше права нового власника в будь-який момент можуть бути оскаржені. Варто також бути завбачливим під час ідписання эскритуры - головного документа купівлі-продажу. З метою зниження податків і витрат на оформлення іспанці часто радять іноземцям указати занижену на 10-20% від реальної ціни вартість об'єкта, але у випадку перепродажу такої нерухомості обов'язково виникнуть юридичні проблеми. Знаючи це, прийде вибирати: або економія і юридичні складності в майбутньому, або податки. Податки містять у собі: ПДВ у розмірі 7% від вартості об'єкта або 16% - за ділянку й договори на будівництво житла; податок на документальне оформлення юридичних актів (або передатний податок) - 0,5% за об'єкт на первинному ринку житла й 6% від суми угоди на вторинному).

 

А от у Хорватії купувати нерухомість можуть і фізичні, і юридичні особи за умови візування угоди в Міністерстві закордонних справ і Міністерстві юстиції. І хоча комунальні платежі для фізичних осіб тут менше, але зате немає можливості одержати посвідка на проживання. Директор фірми й співробітники компанії, навпаки, можуть спочатку одержати посвідка на проживання, а через 5 років - ПМЖ

 

У Дубаи, покупець автоматично одержує посвідка на проживання - трирічну мультивизу, що видається в міру витікання терміну дії. Посвідка на проживання також одержує дружин власника, дочка до виходу заміж і син до повноліття. Всім іншим родичам можна оформити гостьову візу - вона видається на шість місяців і її можна продовжити ще на шість.

 

В Андоррі наявність апартаментів теж надає право на одержання посвідка на проживання, та й купити нерухомість нескладно. Власник нерухомості в Бельгії, може розпоряджатися своєю власністю за своїм розсудом: жити, здавати в оренду, продати. Причому, куплені в кредит 'квадратні метри', відразу оформляються на ім'я покупця, що відразу стає її офіційним хазяїном.

 

 

 

Американці теж не жадують і можуть дати на покупку житла в кредит більшу частину суми, попередньо перевіривши фінансову заможність і кредитну історію покупця.

 

 

 

У Німеччині, хоча придбання нерухомості не є підставою для одержання посвідка на проживання, але проте стає вагомим аргументом для цього. На процедуру покупки нерухомості і її реєстрацій іде 2-3 місяця, після чого іноземець може одержати візу категорії 'С' строком на 90 днів або бізнес-візу на 6 місяців. До речі, ті, хто купує в Німеччині житлову площу для власного проживання, можуть одержати безоплатну, безпроцентну й не оподатковувану податком позичку протягом 8 років.

 

 

 

Володіти нерухомістю в Китаї може як резидент, так і нерезидент. Обмежень для іноземців на придбання ні, а прописки в Китаї, взагалі, не існує. Після здійснення угоди купівлі-продажу підписаний у присутності китайського нотаріуса, покупцеві видається документ на право власності. Причому, квартира оформляється тільки на одну людину.

 

 

 

Іноземцеві, що купив нерухомість у Бразилії, видається постійна віза строком на 5 років. Однак проживати одноразово можна не більше 6 місяців у році (3 відразу й ще 3 - продовживши візу). А от інвестувавши в економіку Бразилії 200 тисяч доларів, можна відразу одержати посвідка на проживання.

 

 

 

Разом...

 

 

 

Незважаючи на свої правила, що діють у кожній країні, всі вони частково схожі. Іноземцям, щоб повноправно володіти нерухомістю іншої країни, треба або працювати на

 

території держави, тим самим, поліпшуючи її економічний стан, або інвестувати велику суму грошей у її економіку, або бути добропорядною людиною, щоб не руйнувати того, що вже створено. А все в підсумку зводиться, до одержання якої-небудь користі від приїзду додаткової людини в країну. Що, в іншому, правильно.

 

Російське законодавство, до речі кажучи, теж жадає від іноземців дотримання безлічі правил: неможливість здобувати землю, а тільки будова, проходити тривалу процедуру одержання ВНЖ і громадянства, як у багатьох країнах ЄС.

 

Одним словом, іноземців може порадувати тільки те, що володіння нерухомим майном є аргументом для одержання ПМЖ (як у Німеччині), але все-таки не є приводом. Тільки от 'однаковими' іноземцями в Росії, на жаль, уважаються й американці, і росіяни зі СНД...

 

 

 

 Країни, які СПРОСТИЛИ...  В Іспанії складності із придбанням житла майже не виникають. Єдине, що треба врахувати: в Іспанії для висновку угоди купівлі-продажу необхідна згода чоловіки(а) власника нерухомості, інакше права нового власника в будь-який момент можуть бути оскаржені. Варто також бути завбачливим під час підписання эскритуры - головного документа купівлі-продажу. З метою зниження податків і витрат на оформлення іспанці часто радять іноземцям вказати занижену на 10-20% від реальної ціни вартість об'єкта, але у випадку перепродажу такої нерухомості обов'язково виникнуть юридичні проблеми. Знаючи це, прийдеться вибирати: або економія і юридичні складності в майбутньому, або податки. Податки містять у собі: ПДВ у розмірі 7% від вартості об'єкта або 16% - за ділянку й договори на будівництво житла; податок на документальне оформлення юридичних актів (або передатний податок) - 0,5% за об'єкт на первинному ринку житла й 6% від суми угоди на вторинному).   А от у Хорватії купувати нерухомість можуть і фізичні, і юридичні особи за умови візування угоди в Міністерстві закордонних справ і Міністерстві юстиції. І хоча комунальні платежі для фізичних осіб тут менше, але зате немає можливості одержати посвідку на проживання. Директор фірми й співробітники компанії, навпаки, можуть спочатку одержати посвідку на проживання, а через 5 років - ПМЖ   У Дубаи, покупець автоматично одержує посвідку на проживання - трирічну мультивізу, що видається в міру витікання терміну дії. Посвідку на проживання також одержує дружин власника, дочка до виходу заміж і син до повноліття. Всім іншим родичам можна оформити гостьову візу - вона видається на шість місяців і її можна продовжити ще на шість. В Андоррі наявність апартаментів теж надає право на одержання посвідки на проживання, та й купити нерухомість нескладно. Власник нерухомості в Бельгії, може розпоряджатися своєю власністю за своїм розсудом: жити, здавати в оренду, продати. Причому, куплені в кредит 'квадратні метри', відразу оформляються на ім'я покупця, що відразу стає її офіційним хазяїном.   Американці теж не жадують і можуть дати на покупку житла в кредит більшу частину суми, попередньо перевіривши фінансову заможність і кредитну історію покупця.

У Німеччині, хоча придбання нерухомості не є підставою для одержання посвідки на проживання, але проте стає вагомим аргументом для цього. На процедуру покупки нерухомості і її реєстрацій іде 2-3 місяця, після чого іноземець може одержати візу категорії 'С' строком на 90 днів або бізнес-візу на 6 місяців. До речі, ті, хто купує в Німеччині житлову площу для власного проживання, можуть одержати безоплатну, безпроцентну й не оподатковувану податком позичку протягом 8 років.

Володіти нерухомістю в Китаї може як резидент, так і нерезидент. Обмежень для іноземців на придбання ні, а прописки в Китаї, взагалі, не існує. Після здійснення угоди купівлі-продажу підписаний у присутності китайського нотаріуса, покупцеві видається документ на право власності. Причому, квартира оформляється тільки на одну людину.

Іноземцеві, що купив нерухомість у Бразилії, видається постійна віза строком на 5 років. Однак проживати одноразово можна не більше 6 місяців у році (3 відразу й ще 3 - продовживши візу). А от інвестувавши в економіку Бразилії 200 тисяч доларів, можна відразу одержати посвідку на проживання.

  Незважаючи на свої правила, що діють у кожній країні, всі вони частково схожі. Іноземцям, щоб повноправно володіти нерухомістю іншої країни, треба або працювати на території держави, тим самим, поліпшуючи її економічний стан, або інвестувати велику суму грошей у її економіку, або бути добропорядною людиною, щоб не руйнувати того, що вже створено. А все в підсумку зводиться, до одержання якої-небудь користі від приїзду додаткової людини в країну.

Російське законодавство, до речі кажучи, теж жадає від іноземців дотримання безлічі правил: неможливість здобувати землю, а тільки будова, проходити тривалу процедуру одержання ВНЖ і громадянства, як у багатьох країнах ЄС. Одним словом, іноземців може порадувати тільки те, що володіння нерухомим майном є аргументом для одержання ПМЖ (як у Німеччині), але все-таки не є приводом. Тільки от 'однаковими' іноземцями в Росії, на жаль, уважаються й американці, і росіяни зі СНД...

Купуючи нерухомiсть за кордоном, жителi України керуються, зазвичай, двома цiлями: полiпшення умов життя та iнвестицiйнi внески, тобто збереження й збiльшення капiталу через купiвлю об'єктiв нерухомостi.

Iнвестицiї в нерухомiсть за кордоном як i ранiше характеризируються безпекою й високою прибутковiстю. Безумовно, для вкладення грошей у закордонну нерухомiсть краще вибирати країну зi стабiльним економiчним розвитком, де коливання цiн набагато нижче, чим в Українi. Особливо важлива економiчна стабiльнiсть країни, у випадку придбання закордонної нерухомостi як довгострокову iнвестицiю. Зберегти капiтал, купуючи нерухомiсть у таких країнах набагато легше, адже їхнiй ринок пiддається бiльш точному прогнозу. Якщо покупець прагне примножити вкладенi кошти, здобуваючи нерухомiсть за рубежем, фахiвцi можуть пiдiбрати країну, де за прогнозами вартiсть нерухомостi буде зростати. На вiдмiну вiд придбання нерухомостi в Українi, де можна обiйтися без посередникiв, купiвля закордонної нерухомостi вимагає послуг фахiвця. При цьому варто вибирати агенцiю, яка має досвiд роботи в сферi нерухомостi конкретної країни. Дуже важливо також знати вiзової режим країни, податки, якi прийде заплатити при придбаннi й на змiст закордонної нерухомостi.

Нерухомiсть за кордоном - гарна можливiсть знизити ризики втрати капiталу через диверсифiкованiсть вкладень, тобто розподiл їх на нерухомiсть у рiзних країнах.

 

Оренда нерухомостi за рубежем (у тому числi i посуточна) є прекрасною альтернативою для самостiйного вiдпочинку без залучення туристичних фiрм.