Печать

Попередня угода

ПОПЕРЕДНЯ УГОДА КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ: ОБЕРЕЖНІСТЬ КЛІЄНТІВ ПОМНОЖЕНА НА ПРОФЕСІОНАЛІЗМ ПОСЕРЕДНИКІВ

Якщо ексклюзивний договір між клієнтом та агентством вважати лише першим кроком на шляху до купівлі-продажу нерухомості, то завдатковий договір можна віднести до середини цього шляху.

Остаточно визначившись з вартістю нерухомого майна, умовами та строками його реалізації, сторони доходять згоди з усіх спірних питань. Робиться це шляхом укладання попередньої угоди, або, як називають його ріелтори, договором завдатку. Професійні оператори ринку приділяють цьому договору неабияку увагу, пам'ятаючи, що це впливатиме на весь хід подальших відносин у низці продавець - посередник - покупець. Щасливий або невеселий фінал цих стосунків у багатьох випадках залежить саме від грамотно складеної, своєчасно підписаної, добре підготовленої угоди про наміри.Отже, цей документ може бути або тристороннім (власник майна - агентство нерухомості - покупець майна), або двостороннім (без посередників). В першому випадку його оформлюють на бланках агентства, у другому - посвідчених нотаріусом. За двостороннього договору відсутні зобов'язання та відповідальність ріелторської компанії, що відлякує обережних і недовірливих клієнтів. Крім того, при оформленні нотаріально посвідченого договору про наміри, або попереднього договору купівлі-продажу, сторонам необхідно понести певні матеріальні витрати, на що погоджуються далеко не всі. Проти нотаріальної форми виступає й психологічний фактор - продавець побоюється підписати "щось не те", покупець не хоче зайвий раз "світитися", а агентство не бажає відпускати клієнтів у "самостійне плавання". Загалом українське суспільство дуже важко звикає до цивілізованої форми відносин на ринку нерухомості, хоча саме така форма вже давно з успіхом застосовується у всьому світі.

  Що ж має бути вказано у попередній угоді? По-перше, там фіксується остаточна ціна на об'єкт нерухомого майна. Будь-які її подальші зміни можливі лише за письмової згоди обох сторін. Друга, не менш важлива деталь, - строки: оформлення угоди купівлі-продажу, звільнення колишніми власниками цього об'єкта та зняття з реєстрації усіх зареєстрованих за цією адресою громадян. В такій ситуації ріелтори, зважаючи на ряд обставин, радять клієнтам встановлювати лише реальні строки. По-третє, має бути узгоджена і передана покупцем продавцю завдаткова сума (з рук у руки, а не через агента). Залежить вона від вартості об'єкта нерухомості й складає від кількох сотень до кількох десятків тисяч умовних одиниць. Умовою передачі грошової суми є незмінність зобов'язань кожної із сторін, своєрідний гарант їх належного виконання. Якщо ж таке трапляється, сторона, винна у цьому, має компенсувати іншій стороні прямі або непрямі (лише за рішенням суду) витрати. Тобто, як мінімум, винний ризикує розміром завдатку - покупець, який передумав або не зміг, втрачає його, а продавець в такій самій ситуації повертає подвійну суму від отриманого завдатку. Вкладені гроші повернути можна, а от згаяний час, зіпсовані нерви, втрачені можливості -НІ.

  Багато складностей виникає на стадії укладання договору про наміри щодо визначення усіх власників (явних, прихованих, неповнолітніх, з першочерговим правом на купівлю, померлих, відсутніх), а також наявності в них усіх необхідних для проведення угоди документів (паспортів, свідоцтв про народження, шлюб, смерть, ідентифікаційних кодів, дозволів та довідок). При цьому людям необізнаним дуже важко розібратися з цим, тож без професійної допомоги ріелторів тут не обійтися. Краще усі спірні питання розв'язати на стадії попереднього договору або не укладати його взагалі, якщо угоду купівлі-продажу з тих чи інших причин провести неможливо.                                                       З повагою адвокати АН «Баланс»