Печать

Тонкощі обміну квартир

Обмін квартири являє собою одну з найскладніших операцій з нерухомістю, тому що, по суті, включає в себе елементи дуже трудомісткою операції купівлі-продажу квартири.

 При здійсненні обміну, людина, яка бажає змінити своє житло на інше, рівноцінне, краще, або більш економічне, неминуче виступає одночасно і в ролі «як би продавця», і в ролі «як би покупця».  

Він змушений готувати свою квартиру до обміну, надаючи їй товарний вигляд. Йому доводиться збирати і відновлювати безліч документів на свою нерухомість. І, одночасно, він повинен перевіряти пропоновану йому для обміну квартиру свого контрагента як на чистоту в прямому сенсі цього слова, так і на чистоту в її юридичному розумінні.

           Природно, він може найняти рієлторських фірму, яка візьме на себе всі питання по перевірці документації на квартиру, наявну в його контрагента. Ріелтерське фірма перевірить справжність правовстановлюючих документів, визначить, чи не має житлову площу, пропонована до обміну, будь-яких обтяжень, і не загрожує цей варіант неприємними сюрпризами, типу неголеного маргінала, який став з місць позбавлення волі, і що претендує на «свій кут» .

Однак залишимо ріелтерів ледачим.

Тут ми поговоримо про те, як самостійно обміняти квартиру. Ми розкриємо Вам «правила гри», і проінструктіруем, як їм слідувати, щоб в результаті операції отримати бажану житлоплощу, і, крім того, мати можливість з задоволенням підрахувати, скільки Ви заощадили на ріелтерських послуги, і що Ви зможете купити на ці гроші для обстановки нової квартири.

А що є у Вас

Насамперед, задумайтеся про те, що пропонуєте в обмін Ви самі. Приватизовано Чи Ваше житло, або воно знаходиться в муніципальній власності. Якщо це так, то обов'язково приватизовуйте його. Справа в тому, що обміняти житлоплощу, якою володіють за договором соціального найму, набагато складніше, а часом і просто неможливо, та й ціна її на ринку нерухомості при угодах купівлі-продажу істотно нижче. Відповідно, при рівних якісних характеристиках квартир, не приватизована квартира, швидше за все, буде обмінюватися з доплатою.

Але і при обміні приватизованої квартири існує маса нюансів, які слід враховувати. Ситуація обміну приватизованої квартири на приватизовану квартиру є, як би, дзеркальною. Тому що те, про що зараз піде мова, однаковою мірою стосується і Вашій квартирі, і до квартири тієї людини, з яким Ви маєте намір помінятися.

Обмін приватизованих квартир

Якщо Ви живете не один, або в квартирі зареєстровано проживання інших людей, то Вам доведеться до загального пакету документів, необхідних для реєстрації угоди, долучити письмову згоду на вчинення обміну від всіх цих людей. Цей документ повинен бути складений і підписаний у присутності нотаріуса, який і запевнить їх підписи.

Згода на обмін має бути одержана від всіх осіб, які зареєстровані на даній житлоплощі, при цьому зовсім неважливо, чи є вони Вашим родичами або ні. Також, згода має бути отримано і від осіб, які не проживають у цій квартирі, але за законом мають на неї будь-які права. Зокрема, це розведений чоловік або дружина, якої-небудь інший співвласник, що знаходиться на строковій військовій службі або в тривалому відрядженні.

З органів опіки та піклування слід отримати дозвіл на обмін, якщо в квартирі зареєстровано проживання недієздатних або обмежено дієздатних осіб, рівно як і неповнолітніх. При цьому органи опіки та піклування має право не видати такий дозвіл, якщо після обміну квартири, умови проживання неповнолітніх та інших осіб, які перебувають під опікою, погіршаться.

Документи

А тепер перерахуємо документи, які необхідно надати для обміну приватизованої квартири, а також, у разі якщо Ваш контрагент теж має приватизовану квартиру, слід вимагати їх від нього.

Ще раз акцентуємо Вашу увагу на тому, що обмін приватизованими квартирами увазі дзеркальні дії сторін. Природно, можуть бути деякі нюанси і деталі, але загальний принцип залишається незмінним.

Так от, документи ...

Перш за все, ця заява власника до місцевого органу з реєстрації прав на нерухомість і угод з нею за формою, запропонованою цим органом. Туди ж являють правовстановлюючі документи на квартиру, виписку з будинкової книги, довідку про відсутність заборгованості по оплаті квартплати та комунальних платежів, довідку з податкових органів про відсутність заборгованості з податків на майно, Подаються документи з БТІ, зокрема технічний паспорт, поверховий план і експлікація .

Перед подачею документів, Ви будете повинні заплатити держмито за реєстрацію угоди. Платіжні реквізити і суму платежу найкраще дізнатися безпосередньо в офісі місцевого органу при реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. Оригінал квитанції про оплату держмита прикладіть до комплекту документів.

Реєструючий орган, на підставі поданих документів, проводить реєстрацію договору міни, який сторони угоди з обміну квартирами підписують у присутності нотаріуса.

У договорі міни повинна бути вказана ціна обох квартир. Однак тут є одна тонкість.

Скільки коштує

А дійсно, скільки коштують квартири?

Справа в тому, що люди, коли обмінюються квартирами, як би визнають, що ці квартири є рівноцінними. Вони і є такими для них, з точки зору споживчих якостей, інакше обмін не мав би сенсу.

Однак обмінювані квартири дуже рідко мають однакову ринкову вартість.

Для визначення ринкової вартості квартир можна запросити професійного і має ліцензію оцінювача. Таким чином, Ви зможете дізнатися різницю у вартості квартир, і визначитися з доплатою.

Але найчастіше, учасники обміну домовляються про доплату самостійно, визначаючи її як би «на око». Це саме той випадок, коли «згода є продукт при взаємному непротивлення сторін».

Тим не менш, в договорі вартість квартир вказується як однакова. Це для зручності, і для того, щоб та сторона, яка отримує доплату, не платила б з цієї суми податок. Цілком нормальна і безневинна виверт, коли доплата здійснюється після здійснення операції з рук в руки, але, як правило, у присутності нотаріуса.

Однак у цій ситуації можна ненароком загратися. Справа в тому, що реєструючий орган, аналізуючи документи, може прийти до висновку, що ринкова вартість обмінюваних квартир істотно розрізняється, і на цій підставі визнати договір міни недійсним.

З моменту державної реєстрації договору, виникає право власності на квартири в обох сторін угоди.

Альтернативна угода

Іноді, одна зі сторін угоди по обміну квартирами не має квартиру для обміну на момент підготовки угоди.

Що це означає?

Це означає, що хтось дуже зацікавлений у придбанні саме такої квартири, як у Вас. Його влаштовує і сама квартира, і район, де вона розташована, і ціна. Але йому нічого запропонувати натомість. То-є, рівноцінної квартири він не має. Тому, він за свої кошти, купує квартиру, рівноцінну тій, яка є у Вас. При цьому з вами узгоджується район її розташування і деякі інші умови.

Ця операція називається альтернативною угодою або прихованим обміном.

Потрібно визнати, що такий метод обміну дуже зручний, тому що скорочує час підбору потрібного варіанту, створює оптимальні умови для проведення багатоступеневих угод по обміну. ​​

Альтернативна угода оформляється за допомогою укладення договору купівлі-продажу. Природно, як і договір міни, договір купівлі-продажу реєструється в місцевому органі з реєстрації прав власності на нерухомість і угод з нею.

Будьте пильні

Як при укладанні договору міни, так і при укладенні договору купівлі-продажу, уважно досліджуйте документи на квартиру і документи її власника. «Зайва» скрупульозність і прискіпливість у таких справах не завадить. Якщо Ваш контрагент є добросовісним людиною, він все зрозуміє правильно, і, очевидно, сам проявить аналогічне увагу до документів, представленим Вами.

Якщо у сторін виникли сумніви, зверніться до професійних рієлторів або юристам, які спеціалізуються на операціях з нерухомістю. Крім того, нотаріус, який посвідчує Ваші підписи під договором, зобов'язаний перевірити документи, на підставі яких здійснюється дана угода. Це є додатковою гарантією «чистоти» угоди.

Обмін муніципального житла

Дещо по іншому відбувається угода з обміну муніципального житла.

Відразу слід зробити застереження, що обміняти приватизоване житло на житло муніципальне безпосередньо, практично неможливо. Спочатку муніципальну квартиру доведеться приватизувати.

А от зробити обмін однієї муніципальної квартири на іншу муніципальну квартиру можна, але лише при згоді на угоду наймодавців цих житлових приміщень. При цьому існує безліч підстав, за якими вчинення цієї угоди стане не можливим.

Муніципальна квартира не може бути обміняна на аналогічну квартиру, якщо її наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору соціального наймання квартири.

Недійсною буде така угода і у випадках, якщо на квартиру накладено арешт, якщо вона є предметом застави, якщо право користування їй оскаржується в судовому порядку.

Не підлягає обміну квартира, що відноситься до спеціального відомчому фонду або є квартирою в гуртожитку.

Не може брати участь в операції з обміну приміщення, визнане непридатним для проживання, або якщо будинок, в якому вона распложена, підлягає знесенню, переобладнання або призначений для використання в інших цілях.

Реєструючий орган не оформить угоду в разі, якщо її умови передбачають істотне погіршення умов проживання однієї з сторін, або одна зі сторін, після його вчинення, стане потребувати поліпшення своїх житлових умов.

І знову про документи

Якщо таких перешкод для здійснення обміну двома муніципальними квартирами немає, то необхідно надати в реєструючий орган наступні документи:

Заява наймача муніципального житла (відповідального квартиронаймача), яку мають підписати на знак своєї згоди на здійснення угоди всі члени сім'ї, які досягли повноліття, у тому числі й ті, які в даний момент в цій квартирі не проживають.

Оригінали і копії ордера та договору соціального наймання муніципальної квартири.

Виписку з будинкової книги з інформацією про всі осіб, на даний момент проживають у цій квартирі.

Довідку з ЖЕКу або його аналога, про відсутність заборгованості з платежів за житлово-комунальні послуги.

Як і у випадку з обміном приватизованого житла, для здійснення операції необхідно надання згоди органів опіки та піклування, якщо в обмінюваної муніципальній квартирі проживають недієздатні особи, особи з обмеженою дієздатністю й неповнолітні.

При вчиненні обміну, умови проживання цих категорій громадян не можуть бути погіршені.

Коли всі перераховані вище документи зібрані, і при дотриманні перерахованих вище умов, що обмінюються сторони (наймачі) підписують договір міни. Цей договір представляється кожним з наймачів своєму наймодавцю для отримання погодження на здійснення обміну. ​​

Наймодавець погодить або відмовляє в письмовій формі узгодити заяву, подану заявником. На розгляд такої заяви за законом наймодавцю відводиться десять днів. Тому не соромтеся і квапте неповоротких чиновників, якщо час починає «зашкалювати» за рамки пристойності.

Коли таке узгодження отримано, кожна з осіб, які обмінюються муніципальними квартирами, укладає договір соціального найму житла зі своїм новим наймодавцем, після чого обмін вважається досконалим.

Після здійснення обміну, слід зареєструвати договір міни в місцевому органі з реєстрації прав на нерухомість і угод з нею.

На цьому, процедура обміну квартирами вважається завершеною, і , у випадку з приватизованими квартирами, сторони стають власниками нового житла, а особи, які користуються своїми квартирах за договором соціального найму, стають наймачами нового житла.