«ЗАТВЕРДЖЕНО»

Радою АФНУ

Протокол № 2 від «30» січня 2004 г.

 

НАЦІОНАЛЬНІ СТАНДАРТИ ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

СОЦІАЛЬНО-ВІДПОВІДАЛЬНИЙ БІЗНЕС

РІЄЛТОРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ

АГЕНТСЬКІ ПОСЛУГИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

(ЗАГАЛЬНІ ВИМОГИ)

 

1.  ОБЛАСТЬ ЗАСТОСУВАННЯ

 

Даний стандарт на надання агентських послуг на ринку нерухомості (далі-Стандарт) визначає склад і належну якість агентських послуг при операціях з об’єктами нерухомості і правами на них.

Стандарт є добровільним і застосовується юридичними особами і приватними підприємцями при наданні агентських послуг споживачам і є обов’язковим для юридичних осіб і приватних підприємців, що мають сертифікат відповідності, виданий відповідно до вимог Стандарту.

Стандарт застосовується Органами по сертифікації, уповноваженими на проведення робіт у системі добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України, при оцінці відповідності діяльності юридичних осіб і приватних підприємців вимогам Стандарту.

 

  1. 2.ВИЗНАЧЕННЯ

 

У Стандарті застосовують наступні терміни з відповідними визначеннями:

Агент по операціях з нерухомості - штатний співробітник Виконавця або приватний підприємець, який пройшов навчання й атестацію у встановленому цим стандартом порядку і який виконує роботи по наданню агентських послуг.

Фахівець по операціях з нерухомості (спеціаліст) – штатний співробітник виконавця чи приватний підприємець, який має досвід надання агентських послуг з нерухомості не менш, ніж чотири роки, який пройшов відповідне навчання та атестацію згідно до вимог стандарту.

Договір на надання послуг з нерухомості (Договір) - договір між Споживачем і Виконавцем, предметом якого є надання агентської послуги у відповідності з вимогами стандарту.

Агентська діяльність - діяльність юридичних осіб і приватних підприємців, здійснювана за рахунок і в інтересах Споживачів і пов’язана з будь-якими операціями з нерухомістю, а також зі зміною чи встановленням прав власності на об’єкти нерухомості.

Агентська послуга – послуга, що надається Виконавцем Споживачу при здійсненні операцій з об’єктами нерухомості і правами на них, відповідно до вимог Стандарту.

Виконавець – юридична особа чи приватний підприємець, що надає Агентську послугу у відповідності зі Стандартом і діє у відповідності з чинним законодавством.

Об’єкти нерухомості – об’єкти, переміщення яких без істотної, непропорційної шкоди для їх призначення є неможливим, у тому числі земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення або їх частини.

Споживач – покупець і (чи) продавець Об’єкта нерухомості, що вступив(ли) у договірні відносини з Виконавцем для отримання Агентської послуги.

Орган сертифікації агентських послуг (ОСАП) – структура всеукраїнської саморегульованої професійної громадської організації (Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України), яка створила систему добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України.

Комісія з вирішення спорів (Комісія) – структурний підрозділ Органу по сертифікації, уповноважений розглядати суперечки, скарги і претензії на дії сертифікованих Виконавців.

До Споживачів не відносяться інші Виконавці, що представляють інтереси Споживачів, з якими в них укладені відповідні договори.

 

3.  ЗМІСТ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ

 

3.1      Агентські послуги надаються стосовно прав власності й інших речових прав на Об’єкти нерухомості й правочинів з ними.

3.2      Агентська послуга включає наступні основні роботи (послуги):

  • консультування Споживачів про стан ринку нерухомості (аналіз, статистика і т.п.);
  • експертне визначення ринкової вартості нерухомості на момент надання послуги;
  • надання інформації про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів т.і., що могла б задовольнити потребу клієнта;
  • формування пакета правовстановлюючих та інших документів, необхідних для підписання правочину;
  • рекомендації по процедурі проведення правочину та взаєморозрахунків між учасниками правочину;
  • підготовка процедури передачі нерухомості та пакета правовстановлюючих та інших документів по правочину;
  • інші дії та доручення за рахунок і в інтересах Споживача в обсязі підписаного договору між Споживачем і Виконавцем.

3.3      Для поліпшення обслуговування Споживачів разом з Агентськими послугами Споживачу можуть надаватися додаткові послуги.

 

4.  ВИМОГИ ДО ЯКОСТІ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ

 

4.1      Агентські послуги повинні відповідати вимогам Стандарту, законодавчим актам, іншим нормативним і методичним документам, що регулюють відносини в сфері нерухомості, відповідають практиці і звичаям ділового обороту.

4.2      Агентські послуги повинні надаватися Виконавцем Споживачу на підставі Договору.

4.3      Виконавець вправі надавати Агентські послуги обом сторонам правочину.

4.4      Конфіденційність.

4.4.1          Виконавець забезпечує конфіденційність всієї інформації, отриманої при наданні Агентських послуг Споживачу. Надання інформації про Споживача і зроблених йому послугах не допускається, крім випадків:

  • офіційного запиту правоохоронних органів або за рішенням суду;
  • захисту Виконавцем своїх прав і інтересів у суді, Комісії з вирішення спорів.

4.4.2          Виконавець повинен мати можливість вести переговори зі Споживачами в спеціально обладнаних приміщеннях, що забезпечують конфіденційність. Під час переговорів зі Споживачем Виконавець повинен прагнути до того, щоб у приміщенні не знаходилися сторонні особи.

4.4.3          Доступ до документів, що свідчать про намір Споживача здійснити правочин, а також до інших документів Споживача, що знаходиться у Виконавця, повинні мати тільки співробітники, що надають Агентську послугу даному Споживачу.

4.5      Відповідність призначенню.

Агентські послуги повинні відповідати вимогам Споживачів, визначеним у письмовому Договорі з Виконавцем. Основним предметом Агентських послуг є виконання умов, передбачених у п. 3.2 Стандарту, пов’язаних із встановленням, зміною чи припиненням прав власності на Об’єкт нерухомості.

4.6      Повнота і своєчасність виконання.

Надані Агентські послуги по обсягу, термінах, процедурах та умовах обслуговування повинні відповідати вимогам даного Стандарту і вимогам Споживача, погодженими з Виконавцем у Договорі на надання Агентських послуг.

4.7      Дотримання норм етики.

Споживачу повинні бути гарантоване ввічливе і доброзичливе відношення. Виконавець повинен дотримуватись загальноприйнятих етичних норм при обслуговуванні Споживачів та дотримуватися кодексу професійної етики (Кодекс етики АФНУ).

4.8      Відповідальність Виконавця.

Виконавець несе відповідальність перед Споживачем за якість, точність, повноту і конфіденційність наданих послуг в обсязі і на умовах, що визначені договором між ними. Ступінь відповідальності при цьому визначається умовами договору і чинним законодавством.

4.9             Розгляд скарг і претензій Споживачів.

4.9.1                    Виконавець повинен гарантувати Споживачу оперативний і об’єктивний розгляд його скарг чи претензій.

4.9.2                    Виконавець повинен прийняти письмову скаргу або претензію Споживача, об’єктивно розглянути її і письмово відповісти Споживачу протягом 10 робочих днів з моменту одержання.

4.9.3                    Виконавець повинен мати документовані процедури розгляду скарг і претензій Споживачів.

 

5.  ВИМОГИ ДО ВИКОНАВЦІВ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ

 

5.1      Агентські послуги можуть надавати Виконавці, що мають статус юридичної особи, а також приватні підприємці, зареєстровані у встановленому порядку.

5.2      Штат Виконавця повинен бути укомплектований кваліфікованим персоналом, що пройшов навчання й атестацію в порядку, встановленому Органом сертифікації.

5.2.1          Персонал Виконавця повинен:

  • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру обслуговування Споживачів і пов’язані з нею свої функціональні обов’язки;
  • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру розгляду скарг і претензій Споживачів;
  • підвищувати кваліфікацію і проходити атестацію у встановленому порядку.

5.2.2          Виконавець повинен оформити з Агентом трудові відносини відповідно до вимог трудового законодавства.

5.2.3          Виконавець повинен по запиту Органа по сертифікації представляти список штатних Агентів та фахівців. Даний список комплектується документами, що підтверджують рівень освіти і проходження атестації співробітниками, внесеними в список. Виконавець також може самостійно повідомляти Орган по сертифікації про зміну персонального складу Агентів та фахівців.

5.3      Професійна відповідальність Виконавця повинна бути застрахована чи зобов’язання Виконавця по відшкодуванню шкоди Споживачу при здійсненні Агентської діяльності у відповідності зі Стандартом забезпечуються іншим способом.

5.3.1          Орган сертифікації агентських послуг визначає процедуру признання правил страхування професійної відповідальності при здійсненні Агентської діяльності й інших способів забезпечення зобов’язань, що випливають з п. 3.2 даного Стандарту.

5.4      Виконавець має у власності чи користуванні (оренді) приміщення, права на які оформлені у встановленому порядку.

5.4.1          Надання Агентських послуг відбувається в приміщеннях, які забезпечують конфіденційність переговорів між Споживачами та Виконавцем.

5.5      Інформація про Виконавця повинна бути доступна для Споживачів Агентських послуг.

5.5.1          Інформація, доступна для Споживачів:

  • свідоцтво про державну реєстрацію Виконавця;
  • документ на право використання торгової марки, зареєстрованої у встановленому порядку, під якою надаються Агентські послуги;
  • сертифікат відповідності Агентських послуг, що надаються Виконавцем, вимогам Стандарту;
  • при наявності членства в професійних об’єднаннях документи, що підтверджують дане членство;
  • тарифи і розцінки на надання Агентських послуг;
  • книга скарг і пропозицій із пронумерованими аркушами, прошнурована і завірена печаткою Органа сертифікації Агентських послуг;
  • опис процедури розгляду скарг і претензій Споживачів на дії Виконавця;
  • реквізити Органу по сертифікації, Комісії з вирішення спорів;

5.5.2                    Виконавець за вимогою Споживача повинен надати:

  • документи, що підтверджують кваліфікацію Агента чи фахівця, що надають йому Агентську послугу;
  • документи, що підтверджують повноваження Агента (наказ чи доручення) на право підпису Договорів від імені Виконавця;
  • даний Стандарт;
  • зразки типових договорів, протоколів, доручень і інших документів, що використовуються Виконавцем при наданні Агентських послуг.

 

 

6.  ВИМОГИ ДО ДОГОВОРУ НА НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ

 

6.1      Для надання Агентських послуг Виконавець повинен укласти зі Споживачем письмовий договір, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, з врахуванням вимог Стандарту.

6.2  До підписання Договору Агент зобов’язаний ознайомити Споживача з проектом Договору, роз’яснити його умови.

6.3      Виконавець має право застосувати будь-які типи договорів, передбачені Цивільним Кодексом України. Структура договору повинна обов’язково містити наступні розділи:

-  сторони договору;

-  предмет договору;

-  обов’язки Виконавця;

-  обов’язки Споживача;

-  ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем;

-  термін дії договору;

-  умови розірвання договору;

-  відповідальність сторін;

-  порядок вирішення спорів;

-  перелік переданих Виконавцю документів на момент підписання Договору;

-  юридичні адреси і реквізити сторін.

6.3.1          Сторони договору

Сторонами договору на надання Агентських послуг є Виконавець, в особі Агента, уповноваженого на підписання Договору, і Споживач (або його представники).

6.3.2          Предмет договору повинен відповідати типу Договору і містити посилання на надання Агентської послуги у відповідності зі Стандартом.

6.3.3          Обов’язки Виконавця.

6.3.3.1 У Договорі повинні бути перераховані роботи (послуги), що зобов’язується виконати Виконавець відповідно до п. 3.2 Стандарту.

6.3.3.2 Договір повинен включати зобов’язання Виконавця забезпечити конфіденційність обслуговування і схоронність документів Споживача. Договір повинен включати зобов’язання Виконавця зберігати в таємниці інформацію про Споживача й умови правочину, забезпечити надійне зберігання документів, отриманих від Споживача.

6.3.3.3 Договір може містити інші зобов’язання Виконавця і Споживача.

6.3.4          Ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем.

Договір повинен містити інформацію про вартість послуг Виконавця чи порядок її визначення.

6.3.5          Термін дії Договору.

Договір повинен містити дату вступу в силу, термін дії і процедуру продовження договору.

6.3.6          Умови розірвання Договору.

Договір повинен містити підстави і порядок його розірвання, у тому числі умови дострокового розірвання, а також порядок розірвання Договору у зв’язку з невиконанням зобов’язань сторонами Договору.

6.3.7          Порядок вирішення спорів.

6.3.7.1 Договір повинен містити опис процедури вирішення спорів сторонами Договору.

6.3.7.2 У випадку неможливості вирішення суперечки Договір повинен передбачати можливість оперативної передачі даної суперечки в Комісію з вирішення спорів Органу сертифікації.

6.3.7.3 Рішення Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації є обов’язковим для Виконавця.

6.3.7.4 Договір повинен містити реквізити Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації.

6.3.8          Відповідальність сторін.

6.3.8.1 У Договорі повинні бути зазначені умови, при яких наступає відповідальність сторін за невиконання його умов.

6.3.8.2 Договір повинен передбачати порядок і умови дострокового розірвання договору.

6.3.8.3 У Договорі необхідно передбачити обставини нездоланної сили (форс-мажорні обставини і рішення третіх сторін, що мають можливість впливати на Договір на надання Агентських послуг), при яких відповідальність сторін не настає.

6.3.8.4 У випадку, якщо Споживач при укладанні Договору не надає згоди осіб, що мають права на даний Об’єкт нерухомості, Виконавець визначає в даному розділі відповідальність Споживача за відмову таких осіб від виконання правочину.

6.4 Виконавець повинен доручати право підписання Договорів про надання Агентських послуг і контроль за їхнім виконанням тільки Агентам і фахівцям, які мають на це повноваження (доручення чи наказ).

6.5 Договір не повинен містити норм і вимог, що порушують права однієї зі сторін.

6.6 Документом, що свідчить про повне завершення робіт за Договором надання Агентських послуг, є двосторонній акт, підписаний Споживачем і Виконавцем після виконання сторонами всіх зобов’язань за договором.

 

  1. 7.ВИМОГИ ДО ПОРЯДКУ НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ

 

7.1      Консультування Споживачів з питань стану й аналізу ринку нерухомості повинно проводитись на основі об’єктивної інформації.

7.1.1 Виконавець надає Споживачу об’єктивну і повну інформацію й аналіз сформованих цін на ринку нерухомості регіону, консультує про можливість і процедуру надання Агентських послуг.

7.2. Виконавець визначає ринкову вартість об’єкту нерухомості з врахуванням запитів Споживача на момент надання послуги.

7.3. Виконавець з питань, що вимагають спеціальних знань та виходять за рамки Агентської діяльності, повинен рекомендувати Споживачу звернутися за консультацією до відповідного фахівця.

7.4 Виконавець надає інформацію про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів і т.п., яка відповідає вимогам Споживача і могла б задовольнити потребу клієнта;

7.4.1 Виконавець здійснює підбір інформації відповідно до заявки Споживача.

Обсяг запропонованої інформації і порядок її використання визначаються в Договорі.

7.4.2 Пропонована Виконавцем інформація повинна давати Споживачеві найбільш повне уявлення про послугу, яка є предметом правочину.

7.4.3 Виконавець повинен інформувати Споживача, що дав згоду на придбання прав на даний Об’єкт нерухомості, про відомі йому недоліки Об’єкта нерухомості: споживчі якості, конструктивні вади, недоліки в роботі інженерного обладнання і т.п..

7.4.4 Виконавець повинен супроводжувати Споживача при показі Об’єкта нерухомості.

7.5 Збір і підготовка документів, необхідних для здійснення правочину.

7.5.1 Виконавець при виконанні Договору визначає перелік документів, необхідний для здійснення правочину і порядок їх одержання.

Документи, необхідні для здійснення правочину, можуть збиратися:

  • Виконавцем на підставі доручення, виданого Споживачем;
  • Споживачем самостійно;
  • Споживачем у присутності Виконавця.

7.5.2 Згода по істотних умовах майбутнього правочину, досягнута між Споживачем(ами) і контрагентом, повинна бути оформлена попереднім договором (договором завдатку).

7.5.3 Попередній договір про здійснення правочину повинний містити наступні розділи:

  • згода сторін здійснити визначений правочин;
  • ціна предмету правочину;
  • адреса й опис Об’єкта, що дозволяють його однозначно ідентифікувати;
  • умови передачі прав на Об’єкт нерухомості;
  • відповідальність сторін, спосіб забезпечення виконання зобов’язань і визначення обставин нездоланної сили;
  • порядок розрахунків при здійсненні правочину;
  • терміни і порядок передачі Об’єкта нерухомості;
  • стан Об’єкта нерухомості на момент передачі;
  • зобов’язання власника Об’єкта нерухомості по погашенню усіх заборгованостей, пов’язаних з Об’єктом нерухомості, по комунальних та інших платежах;
  • наявність законних прав на об’єкт зі сторони третіх осіб;
  • умови розірвання і продовження попереднього договору;
  • інші умови, які доповнюють попередній договір.

7.5.4 Виконавець повинен вчасно письмово інформувати Споживача про всі обставини і факти, що стали відомі, які відносяться до предмету правочину, потенційно здатних змінити умови правочину і привести до втрати права власності.

7.5.5 У випадку прийняття рішення Споживачем про проведення правочину і набування прав на нерухомість з урахуванням розкритих ризиків і його повідомлення про можливі негативні наслідки від прийнятого рішення, усі ризики, пов’язані з їхнім настанням Споживач приймає на себе.

7.5.6 Виконавець повинен рекомендувати Споживачу страхувати свій фінансовий ризик (страхування „титулу” власності), пояснюючи суть і переваги страхування.

7.6 Рекомендації з процедури проведення правочину і взаєморозрахунків між її учасниками.

7.6.1 Виконавець може за бажанням Споживача запропонувати схему взаєморозрахунків по правочину, яка б забезпечила захист інтересів сторін. Остаточне рішення про форму і порядок взаєморозрахунків приймає Споживач і він же несе відповідальність за можливі ризики.

7.6.2 Підставою, по якій зобов’язання Виконавця за договором зі Споживачем вважаються виконаними, є правовстановлюючий документ і Акт передачі об’єкту нерухомості.